Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen. Die Gründe sind vielfältig: Freibeträge der Schenkungsteuer mehrfach nutzen, die Nachfolge in Ruhe regeln, Pflichtteilsansprüche verringern oder den Kindern beim Start helfen. Eine Immobilienschenkung ist aber ein weitreichender Schritt. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden und sollte den Schenker gut absichern.
Notarpflicht und Ablauf
Die Schenkung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Ablauf ähnelt einem Kaufvertrag: Der Notar sieht das Grundbuch ein, bespricht mit den Beteiligten die Gestaltung, schickt einen Entwurf, beurkundet und veranlasst die Eintragung. Im Unterschied zum Kauf fließt kein Kaufpreis; dafür enthält der Vertrag oft Vorbehalte zugunsten des Schenkers.
Absicherung des Schenkers
- Nießbrauch: Der Schenker darf die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen. Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
- Wohnrecht: Enger als der Nießbrauch. Der Schenker darf eine bestimmte Wohnung selbst bewohnen, aber nicht vermieten.
- Rückforderungsrechte: Für bestimmte Fälle kann sich der Schenker vorbehalten, die Immobilie zurückzuverlangen, etwa wenn das Kind vor ihm stirbt, die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet, insolvent wird oder sich scheiden lässt. Die Ansprüche werden durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert.
- Pflegeverpflichtung oder Versorgungsleistungen können vereinbart werden, haben aber steuerliche und sozialrechtliche Folgen.
Steuern
Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übertragungen an Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie sind ohnehin befreit (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG). Achtung: Werden Gegenleistungen vereinbart, etwa die Übernahme einer Restschuld, kann insoweit Grunderwerbsteuer entstehen.
Schenkungsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge betragen derzeit 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € für die meisten übrigen Personen. Die Freibeträge gelten für alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren und können danach erneut genutzt werden. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert. Bei hohen Werten lohnt eine steuerliche Beratung vor dem Notartermin.
Das selbstgenutzte Familienheim kann unter Ehegatten steuerfrei geschenkt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG), unabhängig von seinem Wert.
Pflichtteil und Zehnjahresfrist
Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Angehöriger auslösen (§ 2325 BGB). Der Wert der Schenkung wird für jedes Jahr nach der Übertragung um ein Zehntel weniger berücksichtigt; nach zehn Jahren entfällt er ganz. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe. Wichtig: Behält sich der Schenker einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel gar nicht erst zu laufen. Wer Pflichtteile verringern will, muss diesen Zielkonflikt mit dem Notar besprechen.
Sozialhilferegress
Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren bedürftig, etwa durch Pflegekosten, kann er die Schenkung zurückfordern (§ 528 BGB). Dieser Anspruch geht auf den Sozialhilfeträger über. Eine Immobilienschenkung schützt also nicht sicher vor dem Zugriff des Sozialamts.
Was kostet die Schenkung beim Notar?
Der Geschäftswert ist der Verkehrswert der Immobilie (§ 46 GNotKG); vorbehaltene Rechte werden nicht abgezogen. Es fallen an:
- Beurkundung: 2,0-Gebühr (KV 21100)
- Vollzug: 0,5-Gebühr, etwa für Genehmigungen und Grundbuchanträge
- Grundbuchamt: 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung sowie Gebühren für Nießbrauch und Vormerkungen
Beispiel Verkehrswert 300.000 €: Notar 2,0 + 0,5 = 1.587,50 € zzgl. MwSt. (rund 1.890 €), Grundbuchamt 635 € für die Umschreibung zuzüglich Gebühren für Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung. Insgesamt sollten Sie mit 2.800 bis 3.300 € rechnen. Werte für Ihren Fall liefert der Notarkosten-Rechner.
Schenken oder vererben?
Eine Schenkung lohnt sich vor allem, wenn die Freibeträge sonst überschritten würden und Sie die Zehnjahresfristen nutzen wollen. Sie ist endgültig: Ohne vereinbarte Rückforderungsrechte bekommen Sie die Immobilie nicht zurück. Wer flexibel bleiben will, regelt die Nachfolge eher im Testament oder im Erbvertrag.