Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem alle Grundstücke in Deutschland mit ihren Eigentümern und Belastungen verzeichnet sind. Es wird beim Grundbuchamt geführt, das in den meisten Bundesländern zum Amtsgericht gehört. Wer eine Immobilie kauft, erbt, verschenkt oder finanziert, kommt am Grundbuch nicht vorbei. Dieser Ratgeber erklärt, wie ein Grundbuchblatt aufgebaut ist, wer es einsehen darf, wie eine Eintragung abläuft und was sie kostet.
Warum das Grundbuch so wichtig ist
Bei Immobilien wird Eigentum nicht schon durch den Kaufvertrag übertragen, sondern erst durch die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Zudem genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer sich auf den Inhalt verlässt, wird grundsätzlich geschützt, auch wenn der Eintrag falsch ist. Deshalb sind alle Eintragungen an strenge Formvorschriften gebunden; Erklärungen müssen in der Regel notariell beurkundet oder beglaubigt sein (§ 29 GBO).
Aufbau eines Grundbuchblatts
- Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer.
- Bestandsverzeichnis: Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart (zum Beispiel „Gebäude- und Freifläche“), Lage und Größe. Bei Eigentumswohnungen steht hier der Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung.
- Abteilung I: Eigentümer und Grundlage des Erwerbs, etwa Auflassung, Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung.
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen sowie Vermerke über Zwangsversteigerung, Insolvenz oder Testamentsvollstreckung.
- Abteilung III: Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden, mit Betrag und Gläubiger.
Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt den Rang. Bei einer Zwangsversteigerung werden Gläubiger in der Rangfolge befriedigt; deshalb verlangen Banken für ihre Grundschuld meist die erste Rangstelle.
Wer darf ins Grundbuch schauen?
Das Grundbuch ist nicht frei einsehbar. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das haben Eigentümer, Erben, Gläubiger mit Vollstreckungstitel und in der Regel auch ernsthafte Kaufinteressenten, die sich mit dem Eigentümer bereits in konkreten Verhandlungen befinden, meist mit dessen Vollmacht. Notare dürfen das Grundbuch elektronisch abrufen und tun das vor jeder Beurkundung, damit der Vertrag auf dem aktuellen Stand beruht.
Ein einfacher Ausdruck kostet beim Grundbuchamt 10 €, ein amtlicher Ausdruck 20 € (KV 17000, 17001 GNotKG). Bei einem Notar, der den Abruf für Sie erledigt, kommen geringe Gebühren hinzu.
Wie eine Eintragung abläuft
- Erklärung und Form: Der Berechtigte bewilligt die Eintragung (§ 19 GBO), etwa der Verkäufer die Eigentumsumschreibung. Diese Erklärung wird beurkundet oder beglaubigt.
- Antrag: Der Notar reicht die Urkunde elektronisch beim Grundbuchamt ein und stellt den Antrag für die Beteiligten.
- Prüfung: Der Rechtspfleger prüft Form, Inhalt und Voraussetzungen. Fehlt etwas, ergeht eine Zwischenverfügung.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Für die Eigentumsumschreibung nach einem Kauf muss das Finanzamt bestätigen, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.
- Eintragung und Mitteilung: Das Grundbuchamt trägt ein und benachrichtigt die Beteiligten und den Notar.
Die Dauer schwankt je nach Grundbuchamt zwischen wenigen Tagen und mehreren Monaten. Beim Kauf schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer in der Zwischenzeit.
Was kostet eine Eintragung?
Das Grundbuchamt rechnet ebenfalls nach dem GNotKG, Tabelle B. Gerichtsgebühren sind umsatzsteuerfrei.
- Eigentümerwechsel: 1,0-Gebühr (KV 14110). Bei 300.000 € sind das 635 €.
- Auflassungsvormerkung: 0,5-Gebühr (KV 14150), 317,50 € bei 300.000 €.
- Grundschuld: 1,0-Gebühr (KV 14121) nach dem Nennbetrag.
- Löschung einer Grundschuld: 0,5-Gebühr (KV 14140).
- Eigentümerwechsel durch Erbfolge: gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (Anm. zu KV 14110).
Die Notarkosten für die zugrunde liegende Urkunde kommen hinzu. Gesamtkosten für einen Kauf zeigt der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.
Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall
Stirbt ein Eigentümer, wird das Grundbuch unrichtig, denn das Eigentum geht kraft Gesetzes auf die Erben über. Die Erben müssen die Berichtigung beantragen und ihr Erbrecht nachweisen, entweder durch einen Erbschein oder durch ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Wer die Zwei-Jahres-Frist nutzt, spart die Grundbuchgebühr vollständig. Das Grundbuchamt kann die Erben auch selbst zur Berichtigung auffordern.
Häufige Fragen
Kann ich das Grundbuch online einsehen? Privatpersonen haben keinen direkten Zugang zum elektronischen Grundbuch. Der Weg führt über das Grundbuchamt, einen Notar oder die Bank.
Was ist eine Eigentümergrundschuld? Eine Grundschuld, die dem Eigentümer selbst zusteht, etwa nach vollständiger Tilgung. Sie kann für eine neue Finanzierung genutzt oder gelöscht werden.
Ändert sich das Grundbuch bei einer Heirat? Nein. Nur wer ausdrücklich Miteigentum überträgt oder Gütergemeinschaft vereinbart, ändert die Eintragung.